Actuellement, les économies d’énergie sont devenues un véritable enjeu financier et environnemental. Dans le contexte actuel, le DPE ou Diagnostic de Performance Energétique se révèle déconcertant. En effet, cet arsenal règlementaire, qui renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement, affecte particulièrement les propriétaires bailleurs. Puisque « nul n’est censé ignorer la loi », ce principe juridique oblige les propriétaires bailleurs à trouver d’autres solutions, ou de réaliser des travaux de rénovation énergétiques. La question se pose : comment faire face aux contraintes règlementaires du DPE dans l’immobilier ? Dans cet article, nous allons essayer de répondre à cette question.
DPE ou Diagnostic de Performance Energétique : c’est quoi ?
Le Diagnostic de Performance Energétique ou DPE est un outil servant à estimer la consommation d’énergie d’un logement ou d’un bâtiment et d’évaluer ainsi son impact écologique. Le DPE est incontournable pour ceux qui désirent vendre ou louer un bien immobilier. En principe, le DPE reste valide pour une durée de 10 ans. Toutefois, pour prendre en considération cette nouvelle réforme, des exceptions ont été remarquées pour les DPE réalisés ces dernières années. Le Diagnostic de Performance Energétique ou DPE comporte 4 parties : • La consommation par an d’énergie : elle doit être exprimée en kWh et en euros • Le positionnement en consommation d’énergie primaire, en mètre carré par an, et en émission de gaz à effet de serre par mètre carré et par an. • Les détails du logement : le bâti (parois verticales, fenêtres, portes, plafond et plancher), et les systèmes de chauffage, d’eau chaude sanitaire, de ventilation et de refroidissement. • Les indications d’améliorations énergétiques Il est important de rappeler qu’un DPE devrait être annexé au contrat de location lors de chaque renouvellement. S’il s’agit d’un local vide à usage d’habitation, ce renouvellement se fait tous les trois ans.
Quelles sont les contraintes pour la location d’un bien immobilier ?
Le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 a établi de nouvelles contraintes sur la location des logements selon leur classe énergétique : « À compter du 1er janvier 2023, un logement sera qualifié d’énergétiquement décent lorsque sa consommation d’énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement…), estimée par le DPE et exprimée en énergie finale par mètre carré et par an, sera inférieure à 450 kWh/m2 en France métropolitaine ». À en croire ce nouveau décret, les logements concernés ne pourront plus être proposés à la location. En plus de ce décret, il y a le projet Loi Climat et Résilience qui ajoute l’interdiction de mettre en location les logements mal isolés : • Les logements avec des étiquettes G ne peuvent plus être mis en location à compter de 2025 • Ceux qui portent des étiquettes F en 2028 • Ceux avec des étiquettes E en 2034 Pour mémoire, depuis le 25 août 2022, les loyers pour les logements des classes F et G n’avaient plus le droit d’être augmentés. À en croire ce calendrier, les logements qui consomment beaucoup d’énergie seront considérés comme non décents à la location, même pour une location vacances. Par conséquent, leurs propriétaires ne seront plus en mesure de signer de nouveaux contrats de location pour leurs logements. Toutefois, il s’avère être nécessaire d’indiquer que ces nouvelles contraintes n’affectent pas les propriétaires dont le locataire est encore en place. Aux côtés de ces nouvelles règlementations, il y a aussi une autre contrainte : l’obligation de fournir un audit énergétique plus approfondie qu’un simple DPE. Cette dernière concerne plus précisément les logements classés F ou G depuis le 1er janvier 2022. Pour le vendeur, cela peut coûter de 1200 à 1500 euros.
Encadrement des loyers : les propriétaires peuvent ajouter un complément de loyer
Pour faire face aux contraintes règlementaires dans l’immobilier, certains bailleurs préfèrent recourir au complément de loyer. Cette disposition, encadrée par la loi Alur, offre la possibilité d’augmenter le loyer de référence majoré des logements qui justifient des caractéristiques de localisation ou de confort particulières : exemple une vue tour Eiffel, l’isolation ou la présence de WiFi, etc. Toutefois, le contrat de location doit mentionner le montant du complément de loyer, juste à côté du loyer. De plus, le propriétaire est obligé d’indiquer les éléments qui justifient sa mise en place.
Les propriétaires peuvent aussi louer son bien à une entreprise
Louer son bien à une entreprise est une autre façon de contourner l’encadrement des loyers. Bon nombre de sociétés sont prêtes à louer des logements à leurs salariés, surtout à Paris. Cependant, la location d’un appartement ou d’un bien immobilier à une entreprise ne requiert pas de bail régi par la loi de juillet 1989. En effet, il s’agit d’un accord libre entre les parties concernées.
Colocation : une fausse bonne idée
Depuis l’application de ces nouveaux dispositifs, de nombreux propriétaires-bailleurs cherchent tous les moyens pour contourner l’encadrement des loyers. Toutefois, il faut faire attention aux idées reçues, notamment sur la colocation. En effet, bon nombre de propriétaires dépassent le montant prévu par l’encadrement des loyers. En effet, ces derniers utilisent plusieurs baux dans le cadre d’une colocation. Comme le stipule l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, « le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne devrait pas dépasser le montant du loyer applicable au logement si un plafonnement des loyers est instauré dans la ville ». Tous propriétaires qui enfreignent l’encadrement des loyers risquent de payer une amende de 5 000 euros.
Autre solution : l’amélioration de l’efficacité énergétique
Les propriétaires, qui sont obligés de faire face à ces contraintes règlementaires, sont conseillés d’améliorer l’efficacité énergétique de son logement. Pour entamer une rénovation énergétique, il faut commencer par identifier les principales fuites énergétiques. Ce n’est qu’après qu’il faut passer à l’optimisation du chauffage. D’ailleurs, c’est ce qui dépense le plus dans les logements énergivores. • Le choix de l’isolation : pour améliorer l’efficacité énergétique d’un logement, il faut commencer par choisir le type d’isolation (extérieur ou intérieur). Une isolation par extérieur s’avère être difficile pour une façade qui empiète l’espace public, notamment sur une parcelle voisine. Par contre, si votre façade a besoin d’être rafraîchie, vous pouvez d’opter pour une isolation par extérieur. D’un autre côté, si vous votre logement a besoin d’être entièrement refait, vous pouvez choisir une isolation par intérieur. Toutefois, ce choix entraîne une réduction de la surface habitable et la nécessité de refaire tous les murs intérieurs. Il convient de rappeler que pour isoler un logement, il ne faut pas oublier les portes, les fenêtres et velux. • Le mode de chauffage : contrairement à ce que l’on dit, il n’est pas obligatoire de changer un chauffage électrique par un plus récent. En effet, tout dépend de la nature du chauffage et des apports en énergie disponible. La production d’eau chaude, les volets, la VMC entrent également en jeu dans la DPE.